Properties in Union Park Road, Bandra West, Mumbai

Bandra West is Mumbai's best-known suburban address: heritage bungalows, sea-facing promenades at Bandstand and Carter Road, the leafy lanes of Pali Hill, and some of the city's busiest shopping streets on Linking Road, Hill Road and Turner Road.

Its homes fall into a few distinct pockets:

• Carter Road, Bandstand and Mount Mary: the sea-facing stretch, with the area's highest-value towers.
• Pali Hill and Union Park: quiet, green residential lanes, now largely redeveloping into boutique buildings.
• Bandra Reclamation: newer towers on reclaimed land near the Bandra–Worli Sea Link.
• Turner Road and Waterfield Road: central streets with a mix of homes, offices and retail.

As of 4 October 2026, Bandra West pricing on Khojmaster's listings, on RERA carpet area:

• Mio Miraya, Mount Mary Road: ₹76,000 per sq ft (4 BHK, 1,603–2,230 sq ft).
• Hiranandani Bay Heights, Bandra Reclamation: 3 BHK 1,304 sq ft at ₹10.01 Cr to 4 BHK 2,245 sq ft at ₹21.98 Cr, which works out to roughly ₹77,000–₹98,000 per sq ft.
• Commercial: 33Fifteen quotes ₹80,000 per sq ft and The Presidential ₹70,000 per sq ft for offices.

Rates vary sharply by street, view and floor: a sea-facing home on Carter Road and an interior one off Turner Road are different products. Always ask for the all-in cost: floor rise, parking, taxes, stamp duty and registration.

• Scarcity: sea frontage, Pali Hill and Bandstand are finite, and new homes come almost only from redevelopment.
• A complete neighbourhood: schools, hospitals, restaurants, shopping and the promenades are all within the area.
• Central location: the Bandra–Worli Sea Link, the Western Express Highway and Bandra station put South Mumbai, BKC and the airport within reach.
• Connectivity improving: the Versova–Bandra Sea Link and its new Bandra Fort connector add a second high-speed route into Bandra West (see Infrastructure).

The trade-off: Bandra West has the highest entry prices in the western suburbs, and narrow internal roads mean heavy traffic at peak.

• Rail: Bandra station on the Western line, with Khar station close by.
• Road: the Bandra–Worli Sea Link to Worli and South Mumbai; the Western Express Highway to the airport and northern suburbs; SV Road, Linking Road, Hill Road and Turner Road within the area.
• Metro: Metro Line 2B, under construction, has stations at National College and Bandra, with an interchange to the suburban railway at Bandra.
• Peak-hour pinch point: the 2.6 km stretch from the Sea Link toll plaza to Pali Hill runs largely on one-plus-one lane roads and can take 20–30 minutes at peak.

• Bandra Fort connector (MSRDC): a ₹1,722.40 crore, 3.55 km four-lane connector at the Bandra Fort end of the Versova–Bandra Sea Link, cleared by the state on 28 July 2026. It gives a new route into Bandra West towards Pali Hill, Bandstand and Land's End. Our analysis
• Versova–Bandra Sea Link (MSRDC): about 31% complete as of May 2026, with completion pencilled in for May 2028. Its Carter Road connector lands near Otter's Club. Expect construction disruption around Bandstand and Land's End in the meantime. Our analysis
• Bandra Reclamation cluster redevelopment (MHADA): about 98 acres, roughly 52 buildings and 1,688 flats. Adani Properties was reported as the highest bidder in June 2026. On 29 July 2026 the Supreme Court directed that no work order be issued until its hearing on 13 August 2026. This is a decade-plus project with no units for sale yet. Our analysis
• Metro Line 2B (MMRDA): 23.6 km from DN Nagar to Mandale, with stations at National College and Bandra. Our analysis

All dates above are targets, and targets can move. Treat infrastructure as a future benefit, not a reason to stretch your budget.

✔ End-users who want a sea-facing or Pali Hill address and are buying to live.

✔ Long-term holders looking for a scarce, established address.

✔ Buyers who work in BKC, Worli or South Mumbai and want the shortest commute from the suburbs.

Bandra West is not ideal for entry-level or quick-flip buyers, given its high base prices.

Possession dates below are RERA possession dates from our listings, as of 4 October 2026. Always confirm the latest date on MahaRERA.

Ready to move in (OC received)

• Silver Rock by S Raheja, Turner Road: 3 BHK, 1,293 sq ft · OC received
• DLH Signature, Bandra Reclamation: 3–5 BHK 1,180–3,110 sq ft; duplex 4,760–6,220 sq ft · OC received

RERA possession by end-2028

• The One by Ekta World, Pali Hill: Mar 2027 · 4 BHK 3,485 sq ft; 5 BHK 4,325 sq ft
• Kripa Oasis, Union Park Road: Jun 2028 · 3 BHK 1,442 sq ft; 4 BHK 1,957 sq ft; duplex 2,360 sq ft
• The Marque by Gurukrupa, Bandra Reclamation: Oct 2028 · 2–4 BHK 797–1,809 sq ft
• Kripa Aqua, Pali Hill: Dec 2028 · 4 BHK 1,491–1,584 sq ft
• Ekta Victoria, Pali Hill: Dec 2028 · 3 BHK 1,186–1,242 sq ft; penthouse 5,100 sq ft
• Mio Miraya, Mount Mary Road: Dec 2028 · 4 BHK 1,603–2,230 sq ft
• Bellissima, Bandra Reclamation: Dec 2028 · 3 BHK 980–1,634 sq ft

RERA possession in 2029–30

• Varun by Lotus Developers, Carter Road: Apr 2029 · 3 BHK 1,517 sq ft; 4 BHK 2,334 sq ft; penthouse 4,755 sq ft
• Kripa Jewel, Turner Road: Dec 2029 · 2–4 BHK 756–1,416 sq ft; jodi 1,986–2,832 sq ft
• Inspira One, Bandra Reclamation: Jun 2030 · 3 BHK 1,060–1,365 sq ft; 4 BHK 1,549 sq ft
• Rustomjee Cliff Tower, Mount Mary Road: Oct 2030 · 4 BHK 2,506 sq ft; 5 BHK 2,809 sq ft
• Hiranandani Bay Heights, Bandra Reclamation: Nov 2030 · 3 BHK 1,304–1,731 sq ft; 4 BHK 1,463–2,245 sq ft
• Oceanic by Oberoi Realty, Carter Road: Dec 2030 · 3 BHK 1,481–1,679 sq ft; 4 BHK 2,550 sq ft; 5 BHK 3,627 sq ft

Commercial: Turner House (Mar 2028), Bharat Waterfield One9 (Dec 2028), 33Fifteen (May 2029), Notan Jewel (Mar 2030), The Presidential (Nov 2026).

All areas are RERA carpet areas as listed. See all Bandra West projects or talk to us for current availability.

Sentiment in Bandra West is premium and confident, but selective:

• Large developers continue to launch here, including Oberoi, Lotus, Rustomjee, Hiranandani and S Raheja.
• The Bandra Fort connector and the Versova–Bandra Sea Link are a 2028-horizon benefit: real, but not yet part of daily life.
• The Bandra Reclamation cluster redevelopment is before the Supreme Court. Resale flats in that layout should not carry a redevelopment premium until the outcome is clear.

Overall: demand for well-located, sea-facing and Pali Hill homes stays strong, while buyers compare building, floor and view carefully at these price levels.